Mietrecht, AGB-Recht :  BGH bestätigt Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen

17. Mai 2009, Rechtsanwalt Roman Zegbaum

Solange der Mieter in der Wohnung wohnt, das Mietverhältnis also noch andauert, kann der Mieter grundsätzlich selbst entscheiden, in welchen Farben er die Wohnung streichen will.

Laut Formularmietvertrag (sozusagen ein Vordruck) war der Mieter verpflichtet, im Rahmen der Schönheitsreparaturen die Mieträume „in neutralen Farbtönen“ (Zitat) zu streichen. Diese Klausel, die nach den Maßstäben einer sog. Allgemeinen Geschäftsbedingung (AGB) zu beurteilen ist, ist jedoch gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Denn die Vorgabe eine Farbe oder eines Farbtons schränkt den Mieter in seinem persönlichen Lebensbereich ein – jedenfalls dann, wenn es für den Vermieter kein erkennbares Interesse daran gibt, dass bestimmte Farben auszuwählen seien.

Die Entscheidung (BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08) überrascht nicht; sie enthält nichts Neues. Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat lediglich seine bisherige Rechtsprechung bestätigt.

Es ist aber hervorzuheben, dass es darauf ankommt, dass der Mieter die Wohnung weiterhin bewohnt. Bei einer Endrenovierung zur Wohnungsübergabe an den Vermieter z.B. kann der Vermieter durchaus verlangen, dass die Wohnung in „normalen“ oder „neutralen“ Farbtönen gestrichen wird. Denn er wird schwerlich einen neuen Mieter finden, wenn die Wohnung in Tiefschwarz oder Lila aufwartet.

Im zugrunde liegenden Fall stellt sich mir aber die Frage, warum der Vermieter sich hinsichtlich des Streichens der Wände überhaupt auf den Rechtsstreit eingelassen hat. Wenn er glaubte, diesbezüglich auch nur den Hauch einer Chance zu haben, war entweder er selbst oder sein Rechtsbeistand nicht mit der Rechtsprechung der letzten Jahre vertraut. Denn wie im vorhergehenden Absatz ausgeführt, hat der BGH hier nichts Neues gemacht. Der Vermieter hätte wissen müssen, dass die Klausel unwirksam ist, weil sie für Schönheitsreparaturen bestimmte Farbtöne vorschreibt. Aber es kommt noch besser! Im Mietvertrag hieß es weiter: „Bei normaler Nutzung sind die Schönheitsreparaturen ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen.“ Das ist ein sog. starrer Fristenplan. Die Klausel über die Schönheitsreparaturen ist auch aufgrund dieses starren Fristenplans unwirksam. Das ist inzwischen jahrelange ständige BGH-Rechtssprechung. Auch das hätte der Vermieter wissen müssen. Der Grund, warum der BGH sich in der Entscheidung nicht zum Fristenplan geäußert hat und auch nicht äußern musste, ist folgender: Ein Gericht prüft nur die Tatsachen, die für die Entscheidung relevant sind. Da hier die Klausel bereits aufgrund des vorgegebenen Farbtons unwirksam war, konnten die Richter es dahingestellt lassen, ob hier ein starrer Fristenplan vorlag.

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 Strafrecht, Strafverfahrensrecht :  In dubio pro reo: Verdächtige Zwillinge im KaDeWe-Juwelenraub aus Untersuchungshaft entlassen

19. März 2009, Rechtsanwalt Roman Zegbaum

Die beiden Verdächtigen im Fall des Juwelenraubs im Berliner KaDeWe, zwei eineiige Zwillinge, wurden aus der U-Haft entlassen. In der Nacht zum 25. Hanuar 2009 wurde in der Filiale des Juweliers Christ im KaDeWe in Berlin eingebrochen. Am Tatort fand die Polizei einen Handschuh mit DNS-Spuren, die zu den eineiigen Zwillingen Hassan und Abbas O. führten. Nach derzeitigem wissenschaftlichen Stand lässt sich die DNS von eineiigen Zwillingen keinem der Zwillinge eindeutig zuordnen. Die DNS-Spuren beweisen daher nur, das einer der beiden Männer am Tatort war. Da im Strafrecht der Grundsatz „Im zweifel für den Angeklagten“ (in dubio pro reo) gilt, ist zu Gunsten eines jeden der beiden Zwillinge davon auszugehen, dass nur der jeweils andere am Tatort war. Die Freilassung aus der Untersuchungshaft war die notwendige Konsequenz. Soweit die beiden Männer nach ihrer Freilassung die deutsche Justiz verhöhnt haben, so muss der Rechtsstaat über solchen Äußerungen stehen.

Trotz der nach heutigem Wissensstand nicht weiter zu unterscheidenden DNS haben eineiige Zwillinge verschiedene Fingerabdrücke. Wären am Tatort Fingerabdrücke von einem der beiden Männer gefunden worden, wäre nur der andere freigelassen worden.

Die Freilassung der beiden Männer dürfte kaum einen Strafrechtler überraschen. Der Grundsatz in dubio pro reo – nicht nur dieser - unterscheidet den Rechtsstaat von der Bananenrepublik. Der juristische Laie mag den Kopf schütteln, aber das Ergebnis ist nicht zu beanstanden, sondern – nicht nur aus Sicht eines Strafverteidigers – zu begrüßen.

Übrigens ist keineswegs auszuschließen, dass weitere Ermittlungen neue Beweise ans Licht bringen, die zu einer erneuten Festnahme der Zwillinge führen.

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 Online-Auktionen, Wettbewerbsrecht, Markenrecht:  Der Inhaber eines Ebay-Accounts haftet, wenn ein anderer diesen Account nutzt und dabei Rechte Dritter verletzt

14. März 2009, Rechtsanwalt Roman Zegbaum

Benutzt ein Dritter ein fremdes Ebay-Mitgliedskonto, nachdem er an die Zugangsdaten gelangt ist, weil der Inhaber diese nicht hinreichend vor dem Zugriff Dritter gesichert hat, muss der Inhaber des Mitgliedskontos sich so behandeln lassen, als hätte er selbst gehandelt. Der Grund dafür ist die von dem Inhaber des Mitgliedskontos geschaffene Gefahr einer Unklarheit darüber, wer unter dem betreffenden Mitgliedskonto tatsächlich gehandelt hat und im Falle einer Rechtsverletzung in Anspruch genommen werden kann. So entschied am 11. März 2009 der u. a. für das Wettbewerbs-, Marken- und Urheberrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH), Az. I ZR 114/06.

Die Ehefrau eines Ebay-Nutzers hatte ohne dessen Wissen unter dessen Ebay-Namen ein Halsband („Halzband“) als „Cartier Art“ versteigert. Die Klägerinnen sahen darin ihre Marke "Cartier", Urheberrecht und Wettbewerbsrecht verletzt. Sie klagten u.a. auf Unterlassung und Feststellung der Schadensersatzpflicht. Vorinstanzlich hatten LG und OLG Frankfurt die Klage abgewiesen und somit zugunsten des beklagten Ebay-Nutzer entschieden. Die Frage, ob hier tatsächlich Marken-, Urheber, und Wettbewerbsrecht verletzt worden war, ließen die Frankfurter Richter dabei unbeantwortet, weil es für sie darauf gar nicht ankam. Denn sie waren der Meinung, dass der beklagte Ebay-Nutzer nicht für eventuelle Rechtsverletzungen verantwortlich sei, weil er ja nicht einmal wusste, dass seine Ehefrau sein Ebay-Konto benutzt hatte. Der BGH sah dies mit den oben genannten Argumenten anders, hob das Berufungsurteil auf und verwies zurück ans Berufungsgericht.

Die BGH-Entscheidung ist zu begrüßen. Bislang war es zu einfach, bei Ebay den Kopf aus der Schlinge zu ziehen. Denn seien wir mal nicht naiv: Auch wenn in diesem Fall der Ebay-Nutzer vielleicht wirklich nicht wusste, dass ein Anderer sein Mitgliedskonto benutzte, so handeln sich derartige Erklärungen („Ich war's nicht!“) in den meisten Fällen um Ausreden. Folgendes ist aber zu beachten und vom obigen Fall zu unterscheiden: Der BGH hat hier nicht die Frage beantwortet, unter welchen Voraussetzungen sich ein Ebay-Nutzer mit der „Ich-war's-nicht“-Ausrede vor der Vertragserfüllung drücken kann. Die Instanzgerichte (so z.B. OLG Köln ZGS 2006, S. 88) haben für die Frage, ob ein Vertrag zustande gekommen ist, eine pauschale Haftung des Account-Inhabers grundsätzlich abgelehnt, weil im Internetverkehr eine zu große Missbrauchsmöglichkeit bestehe.

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 Arbeitsrecht: Arbeitsgericht Dortmund hebt Kündigung von zwei Bäckern auf

12. März 2009, Rechtsanwalt Roman Zegbaum

Das Dortmunder Arbeitsgericht hob gestern die die Kündigung von zwei Bäckern auf. Ihr Arbeitgeber, die Bäckerei Westermann, hatte den beiden fristlos gekündigt, weil sie Brotaufstrich gestohlen haben sollen: Die Bäcker hatten einen Teelöffel Schafskäsepaste - Wert: wenige Cents - gekostet, weil Kunden sich über deren versalzenen Geschmack beschwert hatten. Die Kündigung des einen Bäckers, Benjamin Lassak, war schon aus formalen Gründen unwirksam. Zunächst hatte der Arbeitgeber die Kündigung fälschlicherweise damit begründet, der Mitarbeiter habe neben der Käsepaste noch ein Brötchen (!) gestohlen. Als der Arbeitgeber dem Bäcker nachträglich erneut kündigte, wurde der Betriebsrat nicht ordnungsgemäß gehört. Dieser ist aber gem. § 102 Abs. 1 Satz 1 Betriebsverfassungsgesetz (BetrVG) vor jeder, also auch vor der außerordentlichen Kündigung zu hören. Wird dies unterlassen, ist die Kündigung gem. § 102 Abs. 1 Satz 3 BetrVG unwirksam. Hinzu kam, dass Lassak als Betriebsratsmietglied ein besonders hoher Kündigungsschutz zukommt.

Auch sein Kollege, der kein Betriebsratsmitglied ist, obsiegte vor Gericht. Das Gericht befand es – richtigerweise - als absolut unverhältnismäßig, dass hier nach 24jähriger Mitarbeit wegen etwas Käsepaste gekündigt worden war.

Diese Kündigung wegen eines Teelöffels Käsepaste weckt natürlich die noch frische Erinnerung an den Berliner Fall der Supermarkt-Kassiererin, der nach 30 Jahren Mitarbeit gekündigt worden war, weil sie Leergutbons in einem Wert von insgesamt 1,30 Euro unterschlagen soll, die Kunden im Laden verloren hatten. Hierbei hatte es sich sogar nur um eine sogenannte Verdachtskündigung gehandelt. Nicht einmal der Arbeitgeber war sich sicher, ob die Dame die Bons tatsächlich unterschlagen hatte. Verdachtskündigungen sind arbeitsrechtlich zulässig, wenn das Arbeitsverhältnis aufgrund eines zerstörten Vertrauens zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer derart belastet ist, dass es dem Arbeitgeber nicht zumutbar ist, den Arbeitnehmer weiter zu beschäftigen. Es erscheint mir zweifelhaft, dass diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, wenn der Verdacht besteht, der Arbeitnehmer habe Bons im Wert von nur 1,30 Euro an sich gebracht. Damit muss ein Arbeitgeber, der eine Supermarkt-Kette betreibt, schlimmstenfalls leben. Etwas Anderes mag gelten, wenn der einzige Angestellte in einem kleinen Tante-Emma-Laden verdächtig ist, eine derart geringfügige Summe unterschlagen zu haben. Denn hier ist das Vertrauensverhältnis zwischen Chef und Angestelltem von persönlicher Natur.

Bundestagsvizepräsident Wolfgang Thierse (SPD) hatte das Urteil gegenüber der Berliner Zeitung als ein „barbarisches Urteil von asozialer Qualität“ bezeichnet. Der Vorsitzende des Berliner Anwaltsvereins, RA Ulrich Schellenberg, hatte Thierse daraufhin den Rücktritt nahegelegt, weil dieser die Unabhängigkeit des Gerichts in Frage gestellt habe. Dem Kollegen Schellenberg ist durchaus insoweit Recht zu geben, als dass ein führender Repräsentant eines Rechtsstaats ein Urteil nicht mit solch drastischen Worten kritisieren darf. Da das Urteil aber dem Grunde nach durchaus Kritik verdient, ist ein Rücktritt Thierses ebenso unverhältnismäßig wie die ausgesprochene Kündigung selbst. Thierse hatte sich dann für seine Wortwahl entschuldigt. Dies war auch erforderlich.

Anzumerken ist, dass sowohl im Dortmunder Fall jedenfalls einer der beiden Arbeitnehmer als wohl auch die Berliner Kassiererin sich für Arbeitnehmerinteressen eingesetzt haben. Wollten die Arbeitgeber in beiden Fällen „Störenfirede“ loswerden? Im Dortmunder Fall hat der Arbeitgeber bereits angekündigt, in die Berufung zu gehen.

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 Mietrecht:  Bundesgerichtshof begrenzt Mieterschutz

11. März 2009, Rechtsanwalt Roman Zegbaum

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat VIII des BGH hat mit zwei Urteilen vom heutigen Tage die Rechte der Mieter eingeschränkt. Mit der Entscheidung VIII ZR 127/08 wurde die Kündigung einer Vermieterin erleichtert, die eine neu gekaufte, vermietete Eigentumswohnung für eine Betreuungsperson, ein Au-Pair-Mädchen, benötigte. Die Kündigung war nicht durch die zehnjährige Sperrfrist des § 577a Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Gemäß § 577a BGB kann sich, wenn an den vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, der Erwerber innerhalb der Sperrfrist nicht darauf berufen, dass er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, oder dass er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Eine Eigenbedarfskündigung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB lag jedoch nicht vor. Denn das Au-Pair-Mädchen war – jedenfalls nach den nicht angegriffenen tatrichterlichen Feststellungen - nicht Angehörige des Haushalts der Vermieterin. Nach den Feststellungen der Vorinstanzen hatte die Vermieterin allerdings ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Der Mieter, bzw. sein Rechtsanwalt, hätte hier gut daran getan, den Versuch zu unternehmen, das Gericht davon zu überzeugen, dass ein Au-Pair-Mädchen sehr wohl dem Haushalt des Vermieters zuzurechnen ist. Dies lässt sich mit guten Argumenten begründen. Denn schließlich ist es die Aufgabe der Au-Pair-Kraft, im Haushalt des Vermieters lebende Personen zu betreuen. Wenn der BGH solchen Ausführungen gefolgt wäre, hätte eine Eigenbedarfskündigung vorgelegen, und der Mieter wäre in den Genuss der zehnjährigen Sperrfrist des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gekommen.

In VIII ZR 74/08 entschied derselbe Senat, dass es für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nicht erforderlich ist, den Mietspiegel beizufügen, wenn dieser im Kundencenter des Vermieters eingesehen werden kann. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Beifügung des Mietspiegels für ein Mieterhöhungsverlangen nicht erforderlich, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist. Denn dann ist dem Mieter der Zugriff auf den ohne weiteres zugänglichen Mietspiegel zumutbar. Gleiches gilt, wenn die Einsichtnahme in den Mietspiegel im Kundencenter des Vermieters gewährleistet ist.

Meines Erachtens wird man vom Vermieter verlangen müssen, dass er den Mieter – wie hier geschehen - darauf hinweist, dass und wo der Mietspiegel allgemein zugänglich ist. Der Mieter sollte also keine Angst haben, dass der Mietspiegel allgemein zugänglich sein könnte, ohne dass er etwas davon weiß. Allerdings muss der Mieter das Schreiben des Vermieters genau studieren, um Angaben zur Einsichtnahme in den Mietspiegel nicht zu überlesen. Aber nicht erst seit dieser Entscheidung ist jedem Mieter zu raten, Schreiben des Vermieters nicht lediglich zu überfliegen.

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 Online-Auktionen, Zivilrecht : Bei Ebay ist Vertragsstrafe gegen sogenannte Spaßbieter bis zu einer Höhe von 30% des Spaßgebotes zulässig

6. März 2009, Rechtsanwalt Roman Zegbaum

Spaßbieter sind Ebay-Mitglieder, die auf einen Artikel bieten, ohne diesen erwerben zu wollen. Sie richten Schaden an, wenn zwei von ihnen durch ihre Gebote den Preis nach oben treiben, in letzter Minute ihre Gebote zurückziehen und der Artikel dann weit unter Wert verkauft wird. Der private Verkäufer kann sich wehren: Er schreibt auf der Artikelseite, dass Bieter ohne Kaufabsicht eine Vertragsstrafe in Höhe eines genau zu beziffernden Prozentsatzes ihres Gebotes zahlen müssen. Das Amtsgericht Bremen entschied bereits vor einiger Zeit, dass diese zulässig ist. Die Vertragsstrafe darf nach diesem Urteil jedenfalls bis zu 30% des Spaßgebotes betragen (AG Bremen, Az. 16 C 168/05).

Dem gewerblichen Verkäufer ist mit diesem Kniff nicht geholfen: Denn sein Geschäft unterliegt den Regeln des Fernabsatzes, wonach der Käufer sogar noch nach Vertragsschluss ein Widerrufsrecht hat.

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